Facility Management

Das Facility Management (Langtext in Werterhalt und Werterhöhung im Mietwohnungsbau; IRB Verlag Stuttgart)

Die beiden Wörter allein sind meist negativ belegt und lösen Alpträume wegen der Unzahl von Anglizismen aus, die in der Literatur damit verbunden ist. Da ist dann von:

• Datenintegrität bei Null-Redundanzen; Internet oder Intranet als Basistechnologie; Help-Desk Applikation; Wissens- und know-how flow und immer wiederkehrend von bench-marking die Rede. Oftmals denkt man an Druckfehler, nur, selbst bei korrekter Schreibart, die Begriffe mögen richtig im Sinne der theoretischen Definition sein, für uns Normalbürger sind sie Vernebelungen des praktischen Denkens mit dem Hintergedanken durch verbalen Hokus Pokus den Preis einer bis dato nicht gebrauchten und unklaren Ingenieurleistung nach oben zu treiben.

Die Denkweise des FM kommt aus Amerika und ist derzeit mit sehr hohen Erwartungen hinsichtlich Kostensenkungen verbunden. Hierzu ist zu sagen, dass die amerikanische Bauweise, ihre Art die Energie verschwenderisch einzusetzen, der schnelle Nutzungswechsel und die geringere Lebensdauer der Bauwerke, höhere Betriebskosten – als in Deutschland üblich – bedingt und damit die Einsparpotentiale größer sind. Zum anderen kann die Behauptung mit FM würden Kosten gespart erst nach einigen Betriebsjahren rückblickend beantwortet werden und dann meist ohne Vergleichsobjekte. Der Vorteil liegt darin, dass man die Betriebskosten einer genaueren Analyse unterzieht und damit zu Einsparungen kommt.

Der Begriff ist zudem hauptsächlich, wie bereits erwähnt, mit dem Bereich des Industrie- und Bürobaus verbunden. Das Bewirtschaften von Wohnungen hat dem gegenüber einige Besonderheiten, die es herauszuschälen gilt:

• Im industriellen Bereich ist das Gebäude mehr eine steuerliche Hülle, die den angenehmen Nebeneffekt hat, Regen und Schnee fernzuhalten. Ein Mehrfamilienhaus dient dagegen der gleichen Familie über Generationen hinweg als „Zuhause“. Das Denken ist ein grundsätzlich anderes und über einen viel längeren Zeitraum angelegt.
• Der Nutzen eines Industriebaus wechselt in seiner Lebenszeit mehrmals und ist unter Umständen so gravierend, dass der Umbau einem Abbruch mit Neubau gleicht. Beim Wohnungsbau bleibt der Nutzen annähernd gleich.
• In der Wirtschaft kommt der Wechsel des Eigentümers wesentlich öfter vor und bedingt meist eine Änderung der Nutzung. Wohngebäude wechseln den Eigentümer selten und wenn, so bleibt die Nutzung die gleiche.
• Produktionsmethoden veralten schnell, das Gebäude nimmt dann kostbaren Grund weg, der Abbruch nach kurzer Lebensdauer ist unumgänglich. Ein Wohnblock mag veralten, das dauert aber sicher mehr als fünfzig Jahre und selbst dann bleibt die Möglichkeit mit einer anderen Mieterstruktur eine geringere Rendite zu erzielen. So werden die Plattenbauten in den Neuen Bundesländern nicht abgerissen, weil sie veraltet sind, sondern weil die Mieter in andere, reichere Bundesländer abwanderten.
• Die Betriebskosten des gesamten Gebäudes sind ein Bestandteil des Produkts und werden damit durch den Käufer getragen. Im Geschosswohnungsbau schmälern sie das Budget des Mieters.

Alle Tätigkeiten, die mit der Bewirtschaftung von Gebäuden – dem Facility Management – zusammenhängen, kosten Geld und Zeit und es besteht immer die Gefahr, dass man bildlich gesprochen 1000 € ausgibt um 100 € zu sparen. Denn allen Tätigkeiten ist zu eigen, dass der Einspareffekt sich, wenn überhaupt, erst in der Zukunft zeigt. Damit ist die Entscheidung über die Form des Bewirtschaftens ein unternehmerischer Akt, der nur vom Kapitalbesitzer bzw. Eigentümer ausgeübt werden darf.

Außerdem setzt die Theorie des Facility Managements voraus, dass man hochmotivierte Mitarbeiter hat, mit höchster Ausbildungsstufe – die selbstverständlich zum Gotteslohn arbeiten – und bei der Einstellung glaubwürdig versichern, niemals den Arbeitgeber zu wechseln und grundsätzlich nicht in Urlaub gehen. Die Praxis beweist täglich das Gegenteil und zwingt uns pragmatisch an die Sache heranzugehen.

Hier sollte auch der Gedanke einfließen, dass die gute Vermietbarkeit einer Liegenschaft von mehreren Faktoren – den sichtbaren, wie die Höhe der Betriebskosten und Miete oder der Lage – wie auch den unsichtbaren z.B. konsequente Hausmeistertätigkeit, Mieterstruktur, Angebot einer Infrastruktur, welche der Lebensqualität förderlich ist, abhängt.
Und sicher nicht als Letztes sollte bedacht werden, dass manche der Investitionen Bindungen hervorrufen, die sich nur schwer lösen lassen.

Bei der bisherigen Bauweise der Geschosswohnungsbauten ist das Arbeitsfeld des FM aus den dargestellten Gründen schmal. Die sich durch die Energieeinsparverordnung – die EnEV  – herausschälende Bauweise mit Niedrigenergiestandard für Geschosswohnungsbauten, wo die Rohbaugewerke der Fassade und des Daches mit der Haustechnik, wie Heizung, Lüftung mit Wärmerückgewinnung und Sanitär, sehr eng zusammenhängen und das nicht immer optimale Mieterverhalten straffe Kontrollen und kurze Wartungsintervalle erzwingen, muss das eigene Personal gut geschult und motiviert sein oder man greift auf fremde Fachfirmen zurück.

• Auch sollte man sich vor Augen halten, dass eine Gebäude aus sehr vielen Einzelteilen besteht, die zum Teil unter widrigen Witterungsbedingungen zusammengefügt wurden. Die Lebensdauer aller dieser Teile sollte schlüssig zusammen passen und die Elemente deren Verschleiß nicht vermieden werden kann – auf einfachste Weise auszutauschen sein. Eine Platitude, sicherlich, nur jede Hausverwaltung kann ganze Liederabende voller Klagegesänge mit Verstößen dagegen bestreiten.

Der Inhalt des Buches beschäftigt sich deshalb im Wesentlichen mit den Bestandteilen  von Geschosswohnungsbauten, die mit denen eines Einfamilienhauses absolut identisch sind, um dem Leser zu helfen die Betriebszustände zu erkennen und dadurch seine Fragen gegenüber den Planern präziser zu formulieren

Bevor allerdings der Weg beschritten wird, sollte man sich die neue Form der Arbeitsteilung vor Augen halten, welche sich im ausgehenden Jahrhundert herausgeschält hat und die sich im neuen Jahrhundert durch den Trend zur Nachvollziehbarkeit, dargestellt in den Begriffen wie Qualitätsmanagement oder Zertifizierung bestimmt unterstützt bzw. verstärkt  und fortgesetzt wird.
Der Auftraggeber oder Vergebende – die Hausverwaltung – zerlegt seinen ganzen Reparatur- oder Wartungsaufwand in einzelne in sich geschlossene Bereiche, die über Schnittstellen miteinander verzahnt sind. Die Abhängigkeiten sind ihm im Groben bekannt; im Detail nicht immer, was auch nicht unbedingt nötig ist, denn es ist die Leistung des Spezialisten, meist des Handwerkers. Er umreißt seine Wünsche samt den nötigen Schnittstellen also in einem Leistungsverzeichnis oder Pflichtenheft. Der Auftragnehmer seinerseits verfährt ebenso nur in einem kleineren Umfang. Je nach Größe des Auftrages übernimmt der so gewählte Subunternehmer diese Handlungsweise und das Zerschnipseln geht weiter.
Diese Delegation von Arbeit wird durch einige handfeste Argumente gestützt.

• Der Auftragnehmer hat aus Kostengründen eine kleine hoch bezahlte Stammbelegschaft, kurzfristige Kapazitätserweiterungen mit gutem Personal sind schwer möglich, die Leute sind kaum frei oder nur mit kostentreibenden Prämien zu einem Wechsel ihres Arbeitgebers zu bewegen. Hinzu kommt, dass der Wechsel auch zeitlichen Bindungen unterliegt, die sich sicher mit denen des neuen Auftrags nicht decken. Ein Puffern mit Arbeitslosen ist angesichts der Qualitätsforderungen ein Risiko, welches nicht jeder eingehen möchte. Eine Weitervergabe an Subunternehmer bietet die Möglichkeit einmal den Markt in speziellen Nischen auszuloten und parallel dazu noch einen Gewinn zu erzielen, da der Wasserkopf des Subunternehmer noch kleiner ist oder er unausgesprochen mit Billigstkräften arbeitet. Inwieweit die Qualität erbracht wird ist vorerst Nebensache, sie ist im Pflichtenheft hinreichend genau beschrieben und bei der Vergabeverhandlung wird jeder darauf schwören.