Die Wartung als Grundelement des Werterhalts
(Langtext in Werterhalt und Werterhöhung im Mietwohnungsbau; IRB Verlag Stuttgart)
Das Wartungshandbuch
ist eine Anleitung für die Hausverwaltung in der alle Vorschriften,
Vorgaben und Empfehlungen hinsichtlich der Wartung zusammengefasst sind.
Wartung des Gebäudebes
Die Arbeiten gliedern sich von der technischen Seite her in:
- Reinigung
- Kontrolle
- Wartung
- Instandsetzung – besser bekannt unter dem Namen Reparatur.
Alle vier sind technisch, kaufmännisch, zeitlich und juristisch eng miteinander verzahnt und deshalb kaum zu trennen.
Die Wartungs- und Reparaturarbeiten betreffen alle Teile, aus denen ein Gebäude besteht, nämlich
- Rohbau
- Ausbau
- Haustechnik
- Technische Gebäudeausrüstung
- Außenanlage
Im kaufmännischen Bereich können sich die Arbeitsschritte so zeigen:
- betriebliche Umstellungen mit geringsten Investitionen
- kurzfristige Eingriffe mit mittlerem Investitionsaufwand aber hohen Einsparungen
- langfristige Veränderungen mit großem Investitionsbedarf.
Die eine philosophische Richtung ist mit dem Begriff „Voll- oder Maximalwartung“ charakterisiert. Hier geht man davon aus, dass bei einer intensiven Wartung aller Bauteile deren Reparaturaufwand gegen Null fällt.
Die zweite philosophische Richtung heißt „Nullwartung“, hier werden nur die Wartungsarbeiten geleistet, die der Gesetzgeber vorschreibt, z. B. beim Aufzug oder im Brandschutz, ansonsten lässt man es darauf ankommen, wann und an welchem Bauteil eine Reparatur erforderlich wird und gibt sie erst in Auftrag, wenn eine Mietminderung droht.
Jeder der drei Bereiche Kontrolle, Wartung, Instandsetzung zerfällt in mehrere Kostengruppen und ist juristisch wie technisch eingegrenzt. Diese Elemente werden in der Folge umrissen. Grundvoraussetzung ist eine möglichst realitätsnahe und umfassende Dokumentation des entstehenden Gebäudes oder Bestands.