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Okt
02
2011

Zwischen Auftrag und Baubeginn

Was benötige ich für die Planung?

 

Grundlagen
-       Übergebene bzw. vorhanden Unterlagen
-       Baugenehmigung, bestehend aus:

  • Text mit Datum des Erteilens
  • Lageplan
  • Eingabepläne (Grundriss, Schnitt mit Angabe zum HHW, Ansichten)
  • Brandschutzkonzept
  • Grundleitungspläne / Entwässerungskonzept
  • Freiflächengestaltungsplan

-       Baubeschreibung (Definition der Vorstellungen)
-       Wärmeschutznachweis
-       Lüftungskonzept
-       Tragwerksplanung

 

Angebot des GU
-       Entweder schon vorhanden, dann prüfen ob die Basis des Angebots mit den jetzigen Unterlagen überstimmt. Meist sind in der Genehmigung Auflagen enthalten die zusätzlich zu bewerten sind. Je nach Art der Auflagen ist der Zeitraum zum Überarbeiten eng und der Auftrag kann an den GU bald erteilt und der Baubeginn definiert werden. Zeitschiene:

  • Das Angebot wird parallel zum Genehmigungsverfahren erstellt
  • Die Wertung des Angebots wird im gleichen Zeitraum durchgeführt,  nach Erteilen Genehmigung sind nur noch die Kosten der Auflagen zu werten.

-       Erstellt nach Vorliegen der Baugenehmigung. Der Bauherr gibt die Baugenehmigung an mehrere Anbieter und erbittet ein Angebot auf dieser Grundlage. Hier entstehen für den Bauherrn bis zur Erteilung des Auftrags zwei Zeiträume:

  • Frist zum Erstellen des Angebots, sie kann durch den Bauherrn durch entsprechenden Druck beeinflusst werden
  • Frist zum Werten des Angebots

Danach kann der Baubeginn festgelegt werden.

 

Zeitrahmen
Die notwendigen Ingenieurleistung, welche den Kostenrahmen erheblich beeinflussen können, wie:

-       Architekt
-       Fachplaner Haustechnik
-       Brandschutzingenieur
-       Tragwerksplaner
-       Freiflächenplaner
-       Sicherheits- und Gesundheitskoordinator sind im Zuge der Angebotsbearbeitung beauftragt und in den groben Terminablauf eingebunden.

 

Risiken im Ablauf
Steht der Bauanfang fest, so ist auch zu erkennen, zu welchem Zeitpunkt die einzelnen Tätigkeiten beginnen sollen und wie lange diese in etwa dauern. Hierbei gibt es drei terminkritische Bereiche:

-       Arbeiten, die Temperaturen über + 5 ° C erfordern
-       Arbeiten, die bedingt durch ihre Art, Abbindefristen unterliegen und den Terminrahmen negativ beeinflussen
-       Arbeiten, die bei Starkregen nicht ausgeübt werden können

Die Terminabläufe dieser Bereiche können durch entsprechende Maßnahmen – die immer mit Kosten verbunden sind – gesteuert werden.
Da das Risiko im Regelfall beim GU liegt, wird man die voraussichtlich anfallenden Kosten dem jeweiligen Gewerk zuschlagen oder es darauf ankommen lassen, dass die Fälle nicht eintreten oder erforderlich werden.

 

Terminplan
Notwendig ein fein gerasteter Terminplan, aus dem Arbeitsfolge der einzelnen Gewerke mit ihren technischen Abhängigkeiten ersichtlich ist. Erforderlich ist dabei das vorliegen einer Werk- und Detailplanung.

Eintragen wird man:
-       Zeitpunkt Dach provisorisch dicht
-       Beginn der (voraussichtlich) kalten Jahreszeit
-       Feiertage, Ferien (hier ist die Arbeitsleistung geringer)
-       Definitiver Übergabezeitpunkt (z. B. Einzug der Mieter)

In dem Plan lassen sich die auch die Vergabezeitpunkte der einzelnen Gewerke markieren. Sie sind für die Bearbeitung der Ausschreibung notwendig, da diese sich aus unterschiedlichen Fristen zusammensetzen:
-       die Grundlagenermittlung, Voraussetzung dabei ist, die wesentliche Daten, wie:

  • Heizmedium
  • Energiesparkonzept, ausgedrückt z. B. in KfW 70 usf.
  • Lüftungskonzept
  • Qualitätsstandard mit Schallschutzanforderung
  • Weitergehende Forderungen, wie altersgerecht, barrierefrei usf. oder gewerbliche Einheiten
    sind entweder durch den Bauherrn vorgegeben oder in Vorgesprächen geklärt und im Angebot fixiert

-       Prüfung ob und wie stark das Gewerk die Planung beeinflusst, z. B. Aufzug oder Duplexparker und ziehen entsprechender Konsequenzen.
-       die Werkplanung
-       die Massenermittlung
-       Ausschreibung, d. h. erstellen LV Text mit Anlagen und Suche nach Anbietern
-       Versand- und Angebotsphase
-       Wertung der Angebote, Gespräche mit Bietern
-       Zeitpunkt „vergabereif“, ausfertigen des Vertrags
-       Frist nach Erteilung des Auftrags bis zum Beginn auf der Baustelle, als Anhaltspunkt dient die VOB / B, der § 2 Absatz 2 mit 12 Werktagen.

Relative Klarheit vorausgesetzt, ergibt sich ein Zeitraum vom Beginn der Bearbeitung bis zum Beginn auf der Baustelle folgende Frist:
-       Grundlagenermittlung                                                    1 Woche
-       Werkplanung
-       erstellen Ausschreibung                                                 1 Woche
-       Versand- und Angebotsphase                                       4 Wochen (vorliegen aller Angebote)
-       Wertung der Angebote, Gespräche mit Bietern        1 Woche
-       Zeitpunkt „vergabereif“, ausfertigen des Vertrags   2 Tage
-       Beginn Baustelle                                                             12 Tage

Eine Addition ergibt, ohne die Werkplanung, etwa 9 Wochen je Gewerk, wobei sich die Fristen durch Synergieeffekte oder hoher Erfahrungsstand bei einzelnen Gewerken verschieben können. Wenn die Vergabe für die Werkplanung erforderlich ist, z. B. bei Aufzug und Duplexparker, so sind diese im Terminplan entsprechend darzustellen.

 

Zahlungsplan Bauherr / Kostenkontrolle
Anhand dieses Terminplans kann ein Zahlungsplan erstellt werden, der die Grundlage des Vergabegesprächs mit dem eigenen Auftraggeber bildet. Basis werden dabei die Angebote und geschätzte Kosten der einzelnen Gewerke bilden, deren Vertragsbedingungen unterschiedlich sein können, auch das Bezahlen der Honorare fließt hier mit hinein. Der zeitliche und vor allem materialle Puffer zwischen dem Zahlungseingang durch den Bauherrn und dem Zahlungsausgang an die Handwerker muß entsprechend groß sein, sonst gerät man in die Situation als Bank den Bau zu finanzieren.

 

Vorbereitende Arbeiten
Mit dem Baubeginn schlägt die Stunde der Tätigkeiten, die zum Bauen notwendig sind aber nicht in das Gebäude eingehen. Sie lassen sich in drei Arten gliedern:
-       die unabdingbar erforderlichen
-       die für einen wirtschaftlichen Ablauf erforderlichen über deren Einsatz der GU oder Bauherr nach Vorlage der ungefähren Kosten entscheiden muss.

Versierte Fachleute werden angesichts der in der Folge aufgeführten Beispiele die Nase rümpfen, sie als Kleinigkeiten bezeichnen, welche auf die Baukosten praktisch keinen Einfluss haben. Nur, solche Probleme tauchen immer zur Unzeit auf. Eine schnelle Lösung ist selten in Sicht oder löst (weitere) Provisorien aus. Vor allen Dingen, die Probleme binden Arbeitskraft und kosten Zeit, beides sind nicht vermehrbare Ressourcen. Je früher die Provisorien angedacht und einem Gewerk zugeordnet werden, desto einfacher ist die Reaktion

Provisorien können erforderlich werden aus Gründen der
-       Witterung (Temperaturen unter + 5 ° C bzw. 0 ° C; Schlagregen)
-       Zugänglichkeit (i. R. Gerüst)
-       Arbeitssicherheit (Gerüst)

Den größeren Teil wird man im Rahmen der Angebotsbearbeitung planen. Schnittstelle ist hier fast immer die VOB / C 18299 Punkt 4 Nebenleistung / Besondere Leistung:

Objektbezogen können es sein
-       Baufläche vorbereiten
-       Abbruch
-       Baum- und Wurzelschutz (u.U. Nachbar)
-       Roden von Sträuchern
-       Baum fällen (Genehmigung)
-       Bauzaun
-       Bautafel
-       Besondere Anlässe (Richtfest, Grundsteinlegung)
-       Infrastruktur

  •  Bereitstellung Medien
  • Lager- und Arbeitsflächen

-       Gerüst

  • Planung Verankerung,
  • Schließen Verankerung
  • Schnittstelle Baumeister

-       Baugrubensicherung (Zeitvorlauf)

  • Verbau, frei auskragend
  • Verbau rückverankert im eigenen Grund / Nachbargrundstück

-       Bauheizung

  • Vorzeitige Inbetriebnahme
  • Eigene Systeme

-        Baufeuchte

  • Zu- und Abluft

-       Schutz des Gebäudes

  • Bautüre, Schließanlage

-       Bauzustände der unterschiedlichen Gewerke,

  • Baumeister (für Schutz in der Baustelle nach Abschluss der eigenen Tätigkeit)
  • Zimmerer
  • Dachdecker
  • Wärmedämmverbundsystem
  • Zementestrich (u. a. Abbindebeschleuniger)
  • Naturstein (Schutz des Gewerks)
  • Parkett (Oberflächenfestigkeit, Restfeuchte)

-       Baureinigung mit Schuttbeseitigung

 

Ingenieurleistungen
-       SIGE Planung
-       Beweissicherung